2006年 第 08 期
总第 412 期
财会月刊(综合)
借鉴与参考
房地产估价方法之比较

作  者
胡玄能(博士)

作者单位
中央民族大学管理学院

摘  要

   【摘要】房地产价值评估实际操作中,人们对采用不同评估方法产生的评估结果差异性以及如何正确选用评估方法存在困惑。有鉴于此,本文在阐述成本法、收益法、市场法这三种房地产价值评估方法理论依据的基础上进行对比分析,并提出建议。
  【关键词】房地产   价值评估   成本法   收益法   市场法

  成本法、收益法、市场法是房地产价值评估的三种基本方法。在实际运用中,这三种评估方法下的评估结果是有一定差异的,这就涉及对三种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。为什么会有差异呢?这三种方法有什么联系和区别呢?
         三种评估方法的理论依据
  1.成本法。成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论,其认为房地产的原始成本越高,价值越大;房地产的存续时间越长,损耗越多,价值越小。从这个意义上说,成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的,其本质还是以历史成本为基础,与房地产的未来运用效率无关,因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是:房地产持有人要出售该资产,其售价不应低于其成本,否则无利可图;房地产购买人出价不愿高于其重置成本,否则不如自己建造。因此,买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本,它是经济学意义上的成本,不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入,而且包含投资报酬,即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。