2017年
财会月刊(26期)
案例分析
我国住房公积金贷款证券化探析

作  者
胡椰青

作者单位
郑州工商学院会计学院,郑州 451400

摘  要

      【摘要】从资产证券化角度出发,通过分析发行额度最大的沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券案例,对住房公积金贷款证券化产品的特点进行归纳总结,并对其发展可能存在的技术问题以及相应的解决办法进行探讨。同时,对住房公积金贷款证券化产品的设计、发行及管理进行研究,以期能为住房公积金贷款证券化的大规模推广做出贡献。
【关键词】住房公积金贷款;资产证券化;技术;设计;发行;管理
【中图分类号】F832.5      【文献标识码】A      【文章编号】1004-0994(2017)26-0079-8一、引言
美国早在20世纪70年代就提出了住房抵押贷款证券化的金融发展模式,紧随其后,加拿大、英国和澳大利亚等经济较发达国家也开始在资本市场运用这一创新的金融工具,进行住房抵押贷款的证券化操作。经过几十年的发展和完善,在欧美发达国家的金融资本市场上已经形成了颇具规模的住房抵押贷款证券化市场,这不仅仅有效缓解了区域性资金匹配失衡的问题,还提高了商业银行贷款资金的流动性,在一定程度上降低了银行借贷的风险并促进了市场资本的高效配置,极大地推动了这些国家住宅产业的快速发展。
我国住房抵押贷款支持证券起步较晚,而且因为美国次贷危机的缘故,资产证券化在我国的发展曾出现停滞。直到2012年,央行、财政部和证监会等联合发布《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》,才使我国停滞了近四年的资产证券化业务重新起航。
但是,我国对住房公积金的管理采用属地管理方式,导致各个地区之间的资金不能实现自由流动和融通,这极大地限制了住房公积金金融功能的实现。很多城市受限于资金借贷的规模,导致贷款比率一直高于警戒线并不断升高,贷款发放时出现排队等候的情况也很常见,可见,资金的流动性不足以及融资渠道有限已成为当前公积金制度进一步发展的重要瓶颈。另外,因为在《住房公积金管理条例》中有明确的关于投资渠道选择的限制,这也使得公积金的运作效率持续降低,导致大量资金冗余,而投资的渠道和途径又很狭窄,所以只能将资金用于公积金贷款的发放以及购买国债,这导致公积金的收益较低,而融资成本和管理费用却不断增加。可见,目前实施的住房公积金制度是不可持续的,为了解决这一难题,2015年国务院法制办公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,这不仅放宽了公积金的保值增值渠道,而且首次明确指出允许在我国开展住房公积金证券化业务。
基于以上背景,本文以资产证券化为切入点,具体探讨适合我国住房公积金贷款证券化产品的设计与发行等问题,对我国试点的住房公积金贷款资产证券化产品案例进行深入分析和总结。同时,也对我国在推行住房公积金贷款证券化过程中存在的问题提出相应的对策和建议,这对增强住房公积金资金的流动性具有很重要的作用和现实意义。
二、我国住房公积金贷款证券化产品的设计与发行
(一)住房公积金贷款证券化产品的设计及发行原则
住房公积金贷款证券化产品能否成功发行与产品的设计密切相关,产品的设计要尽可能地得到广大投资者的认可,使产品标准化。在项目开展、方案设计、报备监管以及配售发行等环节坚持标准化操作,维护公共资金利益,使整个发行流程规范化。在持市场供求关系定价的同时,尽可能降低融资成本,使产品的定价市场化。最终,通过各地住房公积金管理中心首只资产证券化产品的示范效应,为将来常态化发行资产证券化产品打下坚实的基础,保障发行机制的可持续化。
在住房公积金贷款证券化产品的设计上,应遵循以下几点原则:①要满足住房公积金管理中心缓解资金紧张的需求。产品的设计应以缓解住房公积金管理中心资金紧张为宗旨,协助其发挥“惠民生、稳增长、调结构、促消费”的功能。②要有针对性地设计融资方案,综合考虑住房公积金管理中心缴存、提取、贷款等情况,合理设计融资规模,安排相匹配的融资期限,提高融资效率,满足个性化需求。③要严格控制融资的综合成本。对投资者的预期收益率、中介机构的费用以及其他成本进行主动管理,严格控制融资的综合成本,保证融资成本的竞争力。④要符合相关监管政策方向。方案设计需要充分考虑监管部门对于资产证券化的最新政策和指引,确保方案符合监管的政策方向。⑤要满足投资者的投资偏好。方案设计中应结合市场的最新动态和投资者对于类似产品的偏好,对产品结构进行合理安排,满足投资者的偏好,确保未来发行成功。
(二)我国住房公积金贷款证券化产品发行步骤
住房公积金贷款证券化产品的发行大致分为五步进行,如图1所示。

 

 


第一步,进行资产筛选,对存量贷款进行梳理,初步确定合格资产标准,形成基础资产备选池。第二步,在财务顾问的协助下形成资产证券化初步方案,梳理业务过程中遇到的障碍和困难,进行多次探讨后,向主管部门汇报,完成沟通协调。第三步,对产品发行进行结构设计,采用公开招标方式,完成各机构的选聘,并进场开展尽职调查、资产池分层测算、起草交易文件、准备申报文件等工作。第四步,进行产品申报,向主管部门提出申请,取得发行主体资格和发行证券化产品的批复。第五步,通过簿记建档方式完成资产支持证券的发行,也就是完成簿记发行。
(三)住房公积金贷款资产证券化业务交易结构流程
对于住房公积金贷款实现资产证券化来说,应当按照普遍遵守的资本市场证券交易的结构方式和模式,详见图2。
第一,不同的借款人与原始权益人(住房公积金管理中心)的借款合同有一定的差异,合同涉及的资产流动性较低。借助原始权益人的选取,挑选出符合自身利益的项目,将这些流动性不足的基础资产包装成为能够进行交易的资产池,并将其作为证券化的基础资产。在权益所有人进行筛选的过程中,还要和会计师事务所以及律师事务所、信用评级机构等进行联系和沟通,对基础资产的交易事项进行全面探究。
第二,资产池构建完成之后,住房公积金管理中心同信托公司签订信托管理合同,把这些基础资产转手给信托公司,再由信托公司设立并管理SPV,实现资产在资本市场的出售,进而起到对资产的破产隔离作用。在设立SPV前,必须对SPV的具体形态进行确认。常见的SPV形态包括:公司形式(SPC)、信托形式(SPT)以及有限合伙形式。目前,中国的住房公积金贷款证券化业务大都选择信托的形式,也即住房公积金管理中心和信托公司之间签署合同,由信托公司获得基础资产的交易权,并在资本市场开展相关交易。另外,住房公积金管理中心还和诸多金融机构等其他机构签订合同,把资产证券化中的许多工作委托给其他机构去开展。
第三,信托公司与主承销商签署承销协议以确保资产支持证券能够在资本市场顺利发行。通常主承销商来自证券公司或者拥有承销资格的金融机构。他们通过建立营销队伍开展营销活动,并举办相关的宣传活动,对营销策略和发行方案进行确定。
第四,投资者对资产支持证券进行认购,承销团把认购取得的资金转移到信托账户,将其作为支付承销的对价,信托公司再将这些资金支付给资产支持证券的发起人。然后,所有关于基础资产的所有权就归属于信托公司,由此将基础资产和发起人资产分离。
第五,贷款服务机构在获取贷款的回收款之后,会在规定时间内将资金交由保管部门管理,同时将详情报告给信托公司。保管部门则根据受托机构的指令,将证券的本息交给证券登记结算部门。在2005 ~ 2008年,证券的登记结算权归于中央国债登记结算公司,但在2012年,证券的登记结算权转让给了上海清算所。
(四)我国住房公积金贷款证券化的参与者及其职能
住房公积金贷款证券化的实施不是一蹴而就的,它是一个复杂创新金融工具的推广过程,因此存在很多复杂的处理环节,在整个实施过程中有多方参与者,他们在住房公积金贷款证券化过程中各司其职,发挥着不同的作用。主要的参与者有借款人、原始权益人(发起人)、住房公积金贷款资产支持专项计划、计划管理人、资产服务机构、托管及资金监管机构、证券登记结算机构、信用评级机构、证券承销机构、投资者、会计师事务所、律师事务所和相关支持体系等,其职能如下:
1. 借款人。住房公积金贷款证券化的资金来源于银行借款。借款人按照合同约定所缴纳的本息是资金池现金流的主要组成部分。
2. 原始权益人。原始权益人同时也是发起人,投资人根据融资需要,选取最优的资产证券化目标,组建资产组合后进行销售,并将金融市场运作的工作交由特设机构完成。在住房公积金贷款证券化的过程中,发起人是各地的住房公积金管理中心。
3. 住房公积金贷款资产支持专项计划。住房公积金贷款资产支持专项计划作为住房公积金贷款证券化的特殊目的载体SPV。
4. 计划管理人。计划管理人一般为证券公司、基金管理公司、期货公司、商业银行、保险公司、信托管理公司等,为了保证证券持有者收益的可靠性,实行专项计划管理并按照法律要求履行合同职责。
5. 资产服务机构。资产服务机构的职能和工作是及时地从借款人处收取本息,并将本息存入银行,对借款人进行监督管理,处理有关税务以及保险等事宜。
6. 托管及资金监管机构。托管及资金监管机构本质上维护投资者的合法利益,主要从事资金监管和本息偿付工作,并将分析情况以报告的形式报告给投资者,切实保障投资者的合法权益。
7. 证券登记结算机构。证券登记结算机构负责为证券的发行和交易活动办理证券登记、存管和结算业务。在上交所发行的证券一般在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理登记结算,在深交所发行的证券一般在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理登记结算。
8. 证券承销机构。证券承销机构主要承担证券的承销工作,并进行行业研究及咨询服务。资产支持证券的牵头承销机构一般由计划管理人来担任。
9. 证券交易所。为住房公积金贷款证券化提供流通场所。
10. 投资者。投资者是购买住房公积金贷款证券化产品的机构。
11. 会计师事务所。会计师事务所应当按照要求对基础资产的现金状况进行调查、审计并提供咨询。当产品处于发行时期时,会计师应当严格监控资金流的稳定性以及信息的可靠性,同时修正现金流模型,保证产品偿付按照预期进行。
12. 律师事务所。律师事务所也应当调查发起人及相关基础资产的情况,确定业务参与者的权责,并提供法律咨询服务,确保资产证券化在法律范围内进行。
13. 相关支持体系。住房公积金贷款证券化是一项复杂的管理工作,涉及的因素有很多,比如汇率变动风险、信用风险、流动性风险、提前支付的风险等,所以需要政府部门、商业银行、保险公司以及法律部门等辅助支持。
(五)住房公积金贷款资产证券化的信用增级
在住房公积金贷款资产证券化产品发行和实施时,通常采用如下方式进行增信。
1. 分层结构设计。在住房公积金资产证券化交易中,将住房公积金资产支持证券按照事先约定的现金流支付顺序分为优先档和次级档,优先顺位证券的信用由次级顺位证券的现金流加以支持,即获得次级顺位证券提供的信用支持排序在现金流支付顺序最后面的证券将承担最初的损失。
2. 资产池超额覆盖。入池资产预期产生的现金流大于以此为基础所发行证券的未偿还本息余额,即证券可获得超额现金流所提供的信用支持,降低了优先级资产支持证券的偿付风险。
3. 现金储备账户。在资金保管机构开立的信托付款账户中的一个分账户,该账户中的余额将用于支付因更换贷款服务机构而发生的特定费用,或者在基础资产的现金流短缺时,将现金储备账户的资金调出来进行弥补。
4. 信用触发机制。在相关交易文件中约定,住房公积金管理中心不履行不合格基础资产赎回义务的,则构成加速清偿事件,优先级资产支持证券持有人有权选择回售其持有的全部或部分资产支持证券。当发生违约事件时,现金流的分配次序出现变动,账户也不再按照收入和本金进行分类,排在支付最前面的是资产支持证券的本息。当发生权利完善事件时,原始权益人应办理房屋所有权转移登记,并向借款人、担保人以及保险人和其他相关方发送权利完善通知,办理抵押权等变更手续,在权利完善事件发生之后的指定工作日将入池资产全部保证金划付至专项计划账户。
三、案例分析
(一)主要交易方基本情况
沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券的发起机构/贷款服务机构为上海市公积金管理中心,信托受托人/发行人为建信信托有限责任公司,下面对这两个主要交易方的基本情况进行具体分析。
1. 发起机构/贷款服务机构。上海市公积金管理中心成立于1991年,为直属上海市政府的不以营利为目的的独立事业单位,主要负责上海住房公积金的缴存、提取、使用以及保值增值和核算,为改善和提高职工家庭住房条件做出了巨大贡献。目前,上海市公积金管理中心与19家国有或股份制商业银行有良好合作关系。
截至2016年12月月末,上海市住房公积金缴存总额6096.56亿元,扣除提取后的缴存余额2822.57亿元,累计提取总额3273.99亿元;累计发放个人住房贷款215.50万笔共5288.23亿元,个人住房贷款余额2770.08亿元;个人住房贷款率为98.14%。
上海市公积金管理中心作为发起机构和贷款服务机构拥有一定的经验,承担过沪公积金2015年第一期个人住房贷款资产支持证券1号、沪公积金2015年第一期个人住房贷款资产支持证券2号及沪公积金2016年第一期个人住房贷款资产支持证券的发起机构/贷款服务机构。截至目前,各期证券均按时兑付本息,运行良好。
2. 信托受托人/发行人。建信信托有限责任公司(以下简称“建信信托”)是经过中国银行业监督管理委员会批准的,由中国建设银行股份有限公司控股管理的一家非银行金融机构,在2009年8月实现重组后正式开始运营,并于2010年成为中国银行业监督管理委员会负责直接管理的八大信托公司之一。中国建设银行持有该机构的股份比例是67%,还有33%为合肥市国有资产控股有限公司和合肥兴泰控股集团有限公司持有,二者占比分别是5.5%和27.5%。2016年年末,公司净资产87.4亿元,受托管理资产规模达到10968亿元,在信托行业排名第一。
在信贷资产证券化业务开展方面,建信信托于2012年11月1日正式取得了特定目的信托受托资格。2015年,建信信托与建设银行共同取得首批住房抵押贷款支持证券注册资格,规模500亿元。目前,己完成发行建元2015年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券和建元2015年第二期个人住房抵押贷款资产支持证券,总规模96.6亿元,积累了较为丰富的证券化产品受托管理经验。
(二)发行基本情况
2016年6月7日,由上海市公积金管理中心作为发起机构和委托人,建信信托作为发行人和受托人的沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券在全国银行间债券市场招标成功,意味着我国住房公积金贷款证券化试点业务开展以来,规模最大的一支住房公积金贷款证券化产品发行成功。沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券是上海住房公积金中心发行的第三支住房公积金贷款证券化产品,同时也是目前在银行间成功发行的规模最大、距现在最近的一支住房公积金贷款证券化产品。
1. 沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券基本要素。沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券于2016年6月15日在全国银行间债券市场发行和实现流通,初始起算日为2016年1月1日,法定到期日为2045年12月26日,其面值为人民币100元,发行的资金规模高达163.17亿元。其中有153亿元属于优先级资产支持证券,占全部发行量的比例是93.77%;10.17亿元属于次级资产支持证券,占全部发行量比例是6.23%。
本期资产支持证券划分时采取了分层形式,主要划分为优先级资产支持证券、次级资产支持证券。优先级资产支持证券采用的是浮动利率,利率的基本确定公式为:利率=基准利率+基本利差,其中基准利率指的是中国人民银行对外公布的在五年期以上的个人住房公积金适用的基准利率,而基本利差主要是指依据簿记建档结果进行确定的利率,但是次级资产支持证券是没有票面利率的。沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券采用双评级模式,信用评级机构为中债资信和中诚信国际,评级机构均给予优先级资产支持证券信用等级AAA,即最高信用等级,而次级资产支持证券未予以评级;两者均以承销团承销;优先级资产支持证券按月支付,以过手的方式偿还。
2. 交易结构安排。沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券为常规的证券化产品交易结构模式,其交易结构如图3所示。
由图3可知,沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券的具体交易流程大致可以划分为以下几个步骤:
(1)确定资产池并发起资产证券化项目。上海市公积金管理中心作为发起机构,根据公积金贷款的情况,选取上海不同地区、不同年龄段以及不同时限为特征的贷款作为基础资产,然后将资金聚集在一起构建成此项目资产支持证券的资产池。
(2)设立特殊目的能够承担资产转移任务的信托机构。上海市公积金管理中心作为发起机构与受托机构和建信信托签署《信托合同》,同时把资产池转让给建信信托管理。建信信托则以资产池作为基础资产设立特定目的信托SPV,即沪公积金2016年第二期个人住房贷款信托。另外,建信信托还以SPV信托财产来支持资产支持证券的发行,在认购证券获得的收入中扣除属于自己的承销报酬以及必要的发行费用后,将剩余资金作为证券的发行收入支付给上海市公积金管理中心。
(3)信用评级与增级。沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券采取了优先/次级分层的模式,并将此证券化产品划分为优先资产支持证券和次级资产支持证券两个层次。在每次进行支付结算中时,对优先资产支持证券的本金和收益支付都排在次级资产支持证券的前面,通过这种不同层次的分级设置能对不同级别的资产提供信用支持。
本期资产支持证券使用的信用评价方式是双评级模式,中债资信评估有限责任公司和中诚信国际信用评级有限责任公司两家评级机构分别对该资产证券化产品进行评级。
(4)承销发行。本期资产支持证券项目的主承销商为中国建设银行股份有限公司,联合中国工商银行有限公司、中信证券股份有限公司以及中国银行份有限公司等十九家商业银行和证券机构,组成一个大规模的承销团队,负责完成该类资产支持证券在全国银行间的债券发行工作。
(5)资产管理与还本付息。上海市公积金管理中心是发起人,还需要对资产池中的贷款本息的日常清算回收进行管理,定期将资金划给建设银行上海分行。建设银行上海分行根据支付指令将本息划给上海清算所。最后,上海清算所按照清偿顺序负责向投资者兑换证券本息。
3. 资产池情况。沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券的资产池为一个静态池,池内含有62217笔贷款,资产池未偿还本金余额合计为16752799039.09元。资产池的基本情况如下表所示。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

从入池资产类型来看,该期证券基础资产为上海市公积金管理中心委托中国建设银行股份有限公司上海分行发放的符合合格标准的附有附属担保权益的个人住房公积金购房贷款或个人住房公积金大额装修贷款,简称“公积金贷款”,即为纯公积金贷款。该期证券的资金池加权平均贷款利率仅为3.28%,远远低于其他信贷资产证券化产品的加权平均利率,处于较低的水平,因而使得超额利差对其保护较弱。该资产池的基础资产相比于一般住房抵押贷款证券化而言,入池贷款由担保公司提供担保,无抵押物担保,所有贷款均属于担保贷款,回收率受担保公司资质的影响较大,这是由担保公司的主体风险以及与公积金中心签署的协议所决定的,随着未来担保公司主体风险的不确定性增大,回收率将逐年降低。
从资产集中度来看,本期证券的入池资产笔数共62217笔。总体来看,入池资产笔数很多,证券借款人集中度很低,基础资产分散度很高,单笔贷款集中风险很低,且历史违约率较低,说明基础资产整体信用质量较高。
从剩余期限和基础资产账龄来看,本期证券的法定到期日为2045年12月26日,加权平均剩余期限为16.19年,证券存续期限较长,作为入池资产的个人住房贷款容易受到宏观经济变化的影响,未来的不确定性较大。但是,加权平均贷款账龄为3.71年,账龄较长其贷款价值比较低,违约成本较高,贷款稳定状态相对较好。
此外,从出表问题来看,虽然上海市公积金管理中心自留了部分次级资产支持证券,但是其资产池中的基础资产实现了资产的真实出售和风险隔离,从而实现了资产的真实出表。
4. 现金流分配机制。沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券进行偿还本金及付息的现金主要来自资产池内基础资产借款人偿付的本金和利息。因为资产池内基础资产分布比较散,所以对资产池基础资产运作的风险及威胁等有一定的削弱作用,在借款人按时支付利息和本金的前提条件下,资产支持证券能够获得稳定的现金流收入。
建信信托对资产池的现金流进行管理,指令沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券的基础资产产生的现金流在指定日期划拨至信托账户。该支持证券的信托账户共设立两大分账户:收入分账户和本金分账户。建信信托按照合同约定对账户内的资金按照一定的顺序进行分配。具体来看,资金分配顺序有如下两种:
(1)违约事件发生前,现金流的分配顺序。沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券还含有加速清偿事件条款。如果出现企业破产、利润率大幅下降等影响偿还能力的重大事件,加速清偿事件条款就会启动,从而保障优先级证券本金的安全。
违约事件发生前的回收款分配在偿付顺序上,优先级资产支持证券优先于次级资产支持证券。在尚未发生加速清偿事件的情况下,正常的顺序是先支付优先级资产支持证券应有的利息,而且在优先级资产支持证券的本金完全清偿完毕前按照不超过5.1%的利率支付次级资产支持证券利息。在发生加速清偿事件后,不再支付次级资产支持证券期间利息,而是支付优先级资产支持证券未偿还的本金,直至清偿完毕。直到优先级资产支持证券的支付工作完成后,才能继续对次级资产支持证券的利息和本金进行支付,等次级资产支持证券应获取本息清偿完毕,剩余的资金则可以全部纳入次级资产支持证券的收益,如图4所示。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(2)违约事件发生后,现金流的分配顺序。当出现违约事件时,则不需要再对本金分账户以及收入分账户二者进行区分,要是优先级资产支持证券应该获得的本金以及利息没有完全完成支付,则不能进行次级资产支持证券的本息支付工作。而且,每一期实现的现金流正常的分配顺序应该是:优先级资产支持证券利息的支付、优先级资产支持证券本金,最终确保本息清偿完毕。其次才是对次级资产支持证券的本金及其利息的支付,在所有的支付都完成之后,剩余的资金可以全部作为次级资产支持证券部分的收益处理,如图5所示。

 

 

 

 

 

 

 

5. 信用增级安排。信用增级是资产证券化进行市场交易的基础所在,能在资产池发生恶化或是遭遇风险时起到对投资者的保护功能。沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券主要采取四种内部信用增级的措施来实现对该资产支持证券的信用增级的安排。
(1)分层结构设计。优先/次级的分层结构安排是资产证券化产品最常采用的内部信用增级措施。沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券的资产池被进一步划分为优先级资产支持证券和次级资产支持证券两层,前者的资产规模高达153亿元,而次级资产支持证券的资金规模仅仅为10.17亿元。其中,优先级证券的本金和利息的偿付排在次级资产支持证券的前面,而排序在现金流支付顺序最后面的证券档需要对最初的损失进行承担。因此在现金流支付的顺序中,优先级高的证券档获取的信用增级由下一层提供,如次级为优先级信用增级。
(2)储备账户设置。沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券建立了准备金制度,设置了信托储备账户,当证券化资金现金不足时,用来弥补投资者的损失。该账户为信托受托人在资金保管机构开立的一级分账户,用于储备税收及其他可能发生的费用。信托储备账户下又设有信托税收储备账户和信托其他储备两个子账户。其中,信托税收储备账户为信托储备账户中的余额将用于支付应由信托财产承担的税收,但是信托其他储备账户里面的余额会用来支付由于更换贷款服务机构等其他事项发生的特定费用。
(3)信用触发机制。沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券采取信用触发管理制度来实现内部基础资产的信用增级管理,当有信用违约事件发生时,会触发重新安排基础资产现金流的支付机制。一旦信用触发机制发生效用,信托账户下的资金就不再需要作收入回收款以及本金回收款的区分,而是将二者有机地融合在一起,按照规定支付完税费以及相关机构报酬之后,再根据优先级和次优先级的顺序进行利息和本金的支付。
(4)超额抵押。所谓的超额抵押,其实是指初始起算日资产池余额超出资产支持证券本金的部分,由超额抵押产生的现金流能够实现对因低利率贷款或者是因贷款违约等因素导致的回收款不足的弥补。沪公积金2016年第二期个人住房贷款资产支持证券超额抵押的初始金额大约有人民币435799039.09元,占据初始资产池余额中的比例为2.60%。并且,由于发行的资产支持证券本金偿付速度快于贷款本金及次级资产支持证券本金的偿付速度,超额抵押以及次级资产支持证券金额在发行的资产支持证券余额中的比重会随着证券存续期的延续而逐渐增大。
四、结语
通过案例分析可以总结出我国住房公积金贷款证券化的一些特点,如住房公积金贷款证券化产品的主体资质优良、基础资产分散性较好、基础资产的剩余期限较长、产品的资产质量较高、产品入池贷款的提前还款率较低等,这些特点有助于住房公积金证券化未来发行规模的大幅増长,从而能够起到盘活贷款资金、解决职工住房困难、推动当地房地产市场发展的作用。但是,住房公积金贷款证券化的过程中依然存在一些问题。
首先,我国住房公积金贷款证券化产品受资产和证券利率倒挂的影响而出现利差为负的情况,这就需要借助增信手段和交易结构加以解决。住房公积金贷款证券化的负利差问题在一定时间内是客观存在的,应当重点考虑如何减少负利差。就短期来说,可以采取的措施包括延长封包期,减少利息过低的问题;设立专门的超额抵押或现金流储备账户,确保优先级证券本金和利息偿付的安全性;当发行证券时,发起机构可以对所拥有的5%优先级证券只还本金不付利息。从长期而言,为了增强投资者对住房公积金贷款支持证券的认可度,需要国家推进对住房公积金贷款证券化产品的税收优惠政策,加快研究出台公积金资产证券化的税收减免政策,通过减免资产证券化的税赋来降低公积金增值收益的压力,如对投资者拥有的公积金证券化产品免征所得税,能够提高投资者的资本利得,降低融资利率。
其次,我国住房公积金贷款证券缺乏流动性。对此可以借鉴美国的做法,出台专门的政策来确保流动性。比较常用的做法包括引入央行的合格抵押品库或质押式回购标准券,由此实现抵押融资,提高其流动性。此外,建立做市商制度,将做市的权利交给券商,实行双边报价,进而提高其在二级市场的流动性。2015年12月,兴业银行发行的兴银四期信贷资产支持证券的优先A1级证券首次实现做市成交,可为住房公积金贷款资产支持证券的做市提供一定借鉴。

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