【摘 要】
. 全面“营改增”之后，房地产企业开发非对外销售项目，有哪些情形属于视同销售范畴？
答：依据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016］36号）之附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务、无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，均应视同销售服务、无形资产或者不动产。增值税视同销售的认定标准——“改变生产目的”原则仍然适用房地产开发项目，即开发项目用于集体福利、个人消费、投资、分红、赠送等应当视同销售。具体内容归纳如下：
（1）不动产对外投资、分配等，视同销售缴纳增值税。房地产开发项目用于集体福利、个人消费、投资、分红、赠送等应当视同销售。视同发生销售行为，应按规定缴纳增值税，房地产视同销售包括以下四种情形：
①将房地产用于非应税项目；②将房地产用于集体福利或个人消费；③将房地产作为投资，提供给其他单位或个体经营者；④将房地产用于分配给股东或投资者。
（2）配套设施无偿移交给政府，属于可售面积之内的视同销售。房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。
（3）开发回迁安置房，视同销售征收增值税。《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）明确规定，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，视同销售不动产征收营业税。那么，“营改增”之后，该公告依然适用，只是不再征收营业税，应该视同销售不动产征收增值税。
（4）以出让土地方式合作建房,非房地产公司视同销售。房地产企业“营改增”后，对于非房地产公司出土地，房地产公司出资金的合作建房的情形，非房地产公司应视同销售，按照转让土地使用权计征11%的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分利润，不论哪种方式，都视同销售。
（5）“买一赠一”行为视同销售缴纳增值税。“营改增”后，买房赠送的货物，要视同销售缴纳增值税，以“买一赠一”等方式组合销售房地产开发产品的不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。具体归纳如下：
①随房赠送物业管理费。买房送物业管理费视同销售，按市场公允价值，确定销售额征税。②销售房屋的同时，无偿提供家具、家电等货物。房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。③销售商品房时，为促销举办抽奖活动的赠送应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
（6）卖房送没有产权的车库，视同销售缴纳增值税。地下车位永久租赁行为，虽没有给予购房者产权，但依据《合同法》规定，租赁合同超过20年无效，属于永久租赁，根据财税［2016］36号文件，视同销售，缴11%增值税。
2. 在哪些情况下，纳税人未按照规定期限缴税产生的滞纳税款不需要加收税款滞纳金？
答：以下项目不需加收滞纳金：①因税务机关责任少缴税款不加收滞纳金。②经批准延期缴纳税款不加收滞纳金。③预缴税额小于应纳税额结算补税不加收滞纳金。④善意取得虚专用发票已抵扣税款依法追缴不加收滞纳金。⑤特别纳税调整规定期限内补税只加收利息不加收滞纳金。⑥申报期内更正申报不加收滞纳金。⑦在规定期限内补缴土地增值税不加收滞纳金。⑧应扣未扣个人所得税不加收滞纳金。⑨年个人所得达到12万元的只补征税款不加收滞纳金。⑩双定户申报缴纳高于定额税款不加收滞纳金。11因地震灾害延期缴纳税款不加收滞纳金。12豁免历史欠税不加收滞纳金。13企业破产欠缴税款停止加收滞纳金。14预缴土地增值税限定缴纳税款期内不加收滞纳金。15未缴或少缴税款超过处罚追究时效不加收滞纳金。16法定不予处罚的违法行为不加收滞纳金。17加收滞纳金数额超出应缴税款的不再加收。18其他会计和税法之间差异调整不加收滞纳金。19查补税款与多缴税款相抵部分不应加收滞纳金。20海关征收税款滞纳金四种情形可以依法减免：第一，纳税义务人确因经营困难，自海关填发税款缴款书之日起在规定期限内难以缴纳税款，但在规定期限届满后3个月内补缴税款的；第二，因不可抗力或者国家政策调整原因导致纳税义务人自海关填发税款缴款书之日起在规定期限内无法缴纳税款，但在相关情形解除后3个月内补缴税款的；第三，货物放行后，纳税义务人通过自查发现少缴或漏缴税款并主动补缴的；第四，经海关总署认可的其他特殊情形。
3. 企业有哪些情形不得享受高新技术企业税收优惠？
答：高新技术企业税收优惠不得享受的情形有：①未取得高新技术企业资格。②重新认定未取得高新技术企业资格，如果已经享受了税收优惠，应按规定补缴税款。③累计两年未按规定时限报送企业年报，取消其高新技术企业资格，不再享受高新技术企业税收优惠。④高新技术企业复核确认不符合认定条件的，追缴其已享受的税收优惠。⑤名称变更或重大变化事项不符合认定条件，取消其高新技术企业资格。⑥企业注册成立年限不足一年，不能认定为高新技术企业。⑦不具备知识产权的企业，不能认定为高新技术企业。⑧主要产品（服务）收入占比低于50%，无缘高新技术企业资格。⑨高新技术产品（服务）收入占比低于60%。⑩企业科技人员占比低于10%。11企业研究开发费用占比不符合要求，难以取得高新技术企业资格。企业近三个会计年度（实际经营期不满三年的按实际经营时间计算）的研究开发费用总额占同期销售收入总额的比例必须同时符合如下要求，否则不能取得高新技术企业资格，不能享受税收优惠：第一，最近一年销售收入小于5000万元（含）的企业，比例不低于5%；第二，最近一年销售收入在5000万元至2亿元（含）的企业，比例不低于4%；第三，最近一年销售收入在2亿元以上的企业，比例不低于3%。其中，企业在中国境内发生的研究开发费用总额占全部研究开发费用总额的比例不低于60%。12企业创新能力评价不达标，无法取得高新技术企业资格。13发生重大违规行为，取消高新企业资格并补税。14未按照要求备案，不得享受高新技术企业税收优惠。
4. 房地产公司销售商品房时，与客户约定两年内分期向其收取房款，那么房地产公司应该如何向客户开具发票？又该在何时按多少金额缴纳增值税呢？
答：房地产开发企业在收到预收款时，按照适用税率或者征收率开票，可以向购房者开具增值税普通发票，多次收款的可以多次开票，一套商品房可以开具多张发票。在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税，预缴金额为预收款的3%。预收款所开发票金额不在申报表附表（一）中反映。在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票，并按规定申报纳税。
5. “营改增”之后，哪些情形不得抵扣增值税进项税额？
答：“营改增”之后，不得抵扣增值税进项税额的情形有：①会计核算不健全或者不能够提供准确税务资料；②应当办理一般纳税人资格登记而未办理；③简易计税项目、免征项目、集体福利、个人消费四种情形；④已抵扣进项税额的不动产用途发生变化，用于非应税项目；⑤涉嫌违规的增值税专用发票；⑥发生的非正常损失；⑦购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务；⑧兼营简易计税项目、免征增值税项目且金额无法划分；⑨因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额；⑩采用简易计税方法产生的应纳税额；11与贷款直接相关的融资费用；12“营改增”试点前的增值税期末留抵税额；13销售房地产项目采用差额征税方式允许扣减的款项。
6. 企业取得违规增值税专用发票，哪些情形可以补救抵扣进项税额？
答：企业取得违规增值税专用发票，可以补救抵扣进项税额的情形有：①企业取得的违规增值税发票如果属于尚未申报抵扣的异常专用发票，经核实符合规定允许继续申报抵扣额；②销售方已纳税的失控专用发票，依据书面证明及协查回复抵扣进项税额；③善意取得的虚开专用发票，重新开具专用发票准许抵扣进项税额；④未认证的遗失增值税专用发票，认证相符后，凭记账联复印件及《证明单》作为抵扣凭证；⑤因客观原因造成的逾期增值税专用发票，可按规定申请办理逾期抵扣手续；⑥税务机关责任及技术性错误造成的涉嫌违规增值税专用发票，允许抵扣增值税进项税额。
7. 企业的哪些费用开支项目不得抵扣进项税额？
答：企业不得抵扣进项税额的费用开支项目有：①差旅费，具体指企业管理部门职工出差而实际发生的车、船、飞机、市内交通费、住宿费、住勤补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等。②旅客运输服务，一般纳税人接受的旅客运输服务不得从销项税额中抵扣。③贷款服务，主要是指利息和随贷款发生的投融资顾问费、手续费、咨询费。④餐饮服务，是指接受通过同时提供饮食和饮食场所的方式为消费者提供饮食消费服务的支出。⑤居民日常服务，主要指为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。⑥娱乐服务，是指接受为娱乐活动同时提供场所和服务的业务支出。⑦交际应酬费，不属于生产经营中的生产投入和支出，未用于企业生产产品和提供服务的过程，是一种生活性消费活动支出。企业即为最终消费者，属于增值税的最终征税对象。⑧无法取得专用发票的管理费，纳税人无法取得增值税专用发票的自制内部凭证，包括工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费、住房公积金。职工福利费包括管理部员工工作餐，医疗用品，职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，工作人员租房费，液化气支出，餐厅用厨具支出，司机保安餐费补助及夜班补助，厨师工资，职工慰问金，体育用品支出等。○
